首先需要纠正一点，如今在大多城市限购限贷限售政策下已经没有“炒房客”一说了，“炒房客”是一个非常具有主观意识且带贬义的名词，特指在房产方面囤积居奇，另外值得该称号的案例也不多（当年闻名全国的浙江温州游资是其中之一），如今相对应我们说的应该是专业的房产投资者，他们买房以纯投资为目的，考虑的是整体的投资回报率。在我看来，普通购房者和专业投资者的区别主要如下几点：
一，买房需求的底层逻辑不一样；
二，技术层面的区别。
一，买房需求的底层逻辑不一样
很多人问到他们的购房需求，他们会说自住、投资，抑或是投资兼自住，但实际上这样描述是不清晰的——因为即使有自住需求也未必要买房，在中国租房其实是一件很划算的事情，特别是在很多一线城市，房价租金比动辄去到55到80年（总房价除以年租金），还没包括其中交易产生的各种杂费，税费。根据我多年的房地产从业经验总结，基本上所有买房的动机逻辑归结为两种：一种为消费思维，一种为投资思维。“消费思维”指的是觉得买房就是一种消费，跟买车，买衣服，买日用品一样，不同的是这种消费相对更大型，但是本质上跟投资没有半毛钱的关系（哪怕是怀着“投资”的心态去买房，实际上还是消费）消费思维最重要的特征就是，购房者在做购买决策的时候会只看着部分自己最关心的点，比如说上班是否方便，小孩子读书是否方便，父母买菜是否方便，小区环境是否喜欢等等，其中主观和情感的因素占比较大。而投资思维则强调理性决策，从全盘出发考虑是否适合作为投资标的物，测算出投资回报率，对价格敏感并且有自己的刻度，一遇到合适的房源马上就会收入囊中，绝不拖延。
肯定有人对此不服气，说觉得反正我要住，与其每个月给房东交租金，我还不如多付个首付买一间——这种想法很普遍，但仔细分析其中就会发现存在逻辑上的问题：首先因为你要住这个房子，你觉得既然每个月都要付租金，还不如买了下来就是自己的，所以你顺便把这个房子买下来。也就是说按照优先程度，自住的考虑大于投资回报的考虑，显然被迫买自己想住的房子并不是最优解——最优解是，你可以把这个非常想住的房子租下来，然后找到一个升值潜力更大的房子，买下来，再拿去放租，也就是我们术语上的“住投分离”，这才是最优解，既能满足自住的需求，也能满足投资升值的需求。
二，技术层面的区别
在专业投资者眼中，持“消费思维”买房的人都是接盘侠。他们也非常了解这些接盘侠想要什么，在中介带客上门看房之前，他们还会煞费苦心的把房子重新粉刷一遍，摆放整齐家具，把上一任租客留下的痕迹掩盖得干干净净，布置好灯光，营造出一个温馨的环境，然后大多会谎称房子一直都是自己在住，保养很好，价格上面坚决不能再少了，你不买的话就卖给上午来看的那对情侣，如果你们首付多给一些再给你们便宜一万块钱。这个时候小白们就会陷入无尽的焦虑，正中卖家的下怀——以上就是在买房方面技术层面的差距。
之前有流行一句话：不要用你的业余去挑战别人吃饭的本领。买房也是一样，对于大部分普通购房者来说都是第一次接触买房的事情，基本上就是懵懵懂懂的开始然后就懵懵懂懂的结束了；而专业的投资者经历过多次交易，掌握大部分的信息和技巧。由于本身房地产行业的交易是低频交易（大部分人一生也不会经历太多次买房），所以行业的大部分信息都不怎么会公开出去，因此那些所谓买房的“技巧”本质上就是解决信息不对称的问题。打个比方，对于很多小白客户来说，第一次去售楼部，你要怎么做才能让销售把所有能买的房源都放给你，把所有的折扣都给你，这就是非常重要的技巧问题，也是为了解决从销售到你之间信息不对称的问题。有经验的购房者就会表现出极大的兴趣，和今天非买不可的决心，令销售欲罢不能，把所有的底线都抛给你。事实上这也是一个博弈的过程，当你知道对方最关心什么东西，你就可以一击即中。
1）买房方面的技巧问题还包括但不仅限于以下几种：
如何选择区位？
如何选择小区？
什么户型算好户型？如何选择户型？
买什么面积段才合适？
买什么楼层好？
付款方式如何谈？
贷款选择什么银行？等额本息还是本金？
首付不够，应该怎么样安排资金？
价格如何谈的更低？如何确保自己买的就是最便宜的价格？
签约方面合同有什么坑需要注意？
2）放租方面的问题：
如何定租金？
如何装修效果最佳又能控制成本？
放长租好还是做城市民宿好？
3）出售方面的问题：
如何合理避开重税？
如何让你的房子广受中介欢迎？（着重优先推你的房子）
如何与买家谈价钱？
.......
在专业的投资者眼中，房子并不是目的，目的是利润；而在普通的购房者眼中，房子是梦想，是未来生活的寄托，因此必须要合心合意才能买下来——这就是两者的区别。
